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不動産Q&A:不動産のいろいろ

不動産の売買取引は不安がつきまとうものです。少しでもお客様のお役に立ちますようとQ&A集をご用意しました。ここには載っていない件、もっと詳しくお知りになりたい方、ご遠慮なく当社までお問い合わせ下さい。

◆市街化調整区域とは? | ◆セットバック | ◆中古住宅の瑕疵担保責任 | ◆契約違反と解除

Q : 市街化調整区域とは?
A :

市街化調整区域では、原則として建物の建築が出来ないようになっています。この利用制限があるために価格は安くなります。 市街化調整区域内でも建築できる土地はありますが、設備(水道・ガス・下水)などが整備されていなかったり、生活施設(学校・買い物)など日常生活に不便なことも多くあります。 しかしながら、多少の不便さより同じ予算で大きな敷地を購入したい場合や自然が多い場所をご希望される方などは、市街化調整区域での購入を検討される事もあるかと思います。 その際には、必ずなぜ建築が可能なのかをしっかり確認することです。

Q : セットバック
A :

前面道路幅員が4mに満たない場合、道路中心線より2m内は道路として提供する必要があります。として提供した部分の面積は所有するのみとなり、建物建築など自由に使用することが出来ず、建物建築の際の敷地面積からは除外されます。これにより道路部分は評価がゼロになりますので、購入時の単価計算からは除外されます。 ご契約時には、境界線など十分確認しましょう。

Q : 中古住宅の瑕疵担保責任
A :

中古の一戸建を購入後、建物の修理が必要となるような不具合を見つけた場合の瑕疵担保責任としての追及ですが、下記のような理由がある場合は、売主に瑕疵担保責任を追及できると思います。 (但し、瑕疵担保を理由とした解除までは出来ず、瑕疵の修繕もしくは修繕費の請求までです。)

理由は、下記の通りです。

     
  • ・瑕疵担保責任の追及期間内であること
  •  
  • ・主要構造部に瑕疵があること
  •  
  • ・買主が一般的に見て確認できないこと

また、通常の場合、不動産仲介会社へ瑕疵担保責任を追求することは出来ないのですが、瑕疵を疑われるのが相当(プロが見れば予見できる)な場合は、不動産会社へも追求できます。( ※建物の他の部分に支障が出ており、予想できる場合など) しかし、不動産会社は建築のプロではないため、一般的な範囲に留めるともなっています。

Q : 契約違反と解除
A :

一般論になりますが、取引の履行を相手方がしない場合、催告のうえで、契約を解除でき、その際、違約金が発生するという内容になっていると思われます。

簡単に説明しますと、

     
  • 1.契約時にある約束をした
  •  
  • 2.その約束に相違する内容になった
  •  
  • 3.約束の内容に違うので、正しくするように催促する
  •  
  • 4.正しい内容に是正する
このような手順で進みます。

違反したからといって即解約権の発生にはなりません。違反をおかし是正を催促してもそれに応じなかっ た時に解約権の発生になります。 相手方が上記の「4」に応じたにもかかわらず代金支払い拒絶等をすると、逆に債務の不履行で相手方に解約権が発生してしまうかもしれません。違約(債務不履行)での解約の場合、違約金が発生します。

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